Blog

Jednání o koupi
Naprostou klasikou je zneužívání silnějšího postavení a vytváření psychologického nátlaku na klienta – musíte podepsat rezervační smlouvu a ihned složit rezervační zálohu, jinak nemovitost prodáme jinému zájemci a věřte, máme jich za vámi deset dalších! Takoví zoufalí klienti buď podepíší a doufají, že vše dobře dopadne, anebo volají večer, že do druhého dne potřebují revizi rezervační smlouvy. Jak s kolegy s oblibou říkáme: nemovitosti nejsou rohlíky, takže i pokud by to s těmi hordami zájemců byla pravda, nákup nemovitostí je zapotřebí si bez tlaku dobře rozmyslet. Co je potřeba zvážit ve fázi před podpisem rezervační smlouvy:

• Pokud jste si již důkladně prohlédli nemovitost (nejlépe za přítomnosti odborníka z oblasti stavebnictví – věřte mi, těch pár tisícovek za to stojí!) začněte tím, že si ověříte solidnost prodejce a případně i realitního zprostředkovatele.
• Za druhé je potřeba důkladně prozkoumat, co se stane s vaší rezervační zálohou. Kdo ji bude mít u sebe? Dostanete ji zpátky, pokud nedostanete hypotéku?
• Za třetí je zapotřebí už při podpisu rezervační smlouvy vidět alespoň náhled kupní smlouvy a seznámit se s celým schématem koupě a příslušných smluv. Je to skutečně nezbytné. Rezervační smlouva může být v pořádku, avšak problém se může skrývat v jakékoli další listině, kterou se v rezervační smlouvě zavážete uzavřít.

Nyní už si dokážete udělat představu, kolik je zapotřebí prostudovat dokumentů, abyste mohli učinit kvalifikované rozhodnutí, zda do koupě jí či nejít. Slušný developer či realitní kancelář na vás přiměřenou dobu počká.

Složitý systém smluv
Není výjimkou, že při koupi bytu od developera vyfasujete k podpisu třeba deset dokumentů. Kromě různých prohlášení a oznámení o zpracování osobních údajů vás může překvapit, že po podpisu rezervační smlouvy budete podepisovat smlouvu o smlouvě budoucí namísto klasické kupní smlouvy. Je to z důvodu, že stavba je teprve ve výstavbě (v lepším případě už fyzicky existuje), ale není zkolaudovaná, tedy právně neexistuje. Z tohoto důvodu není možné ještě uzavřít standardní kupní smlouvu. Problém však je, že developer již v tuto chvíli obvykle požaduje zaplacení (nezřídka celé) kupní ceny.

„Zaplať a věř“
Dostáváme se tak do situace, které s kolegy pracovně říkáme „zaplať a věř“. Není nic horšího, když developerovi dáte všechny peníze a nemáte v ruce ani kupní smlouvu! Velmi důrazně proto klientům doporučuji zaplatit alespoň malou část kupní ceny až po kolaudaci a nejlépe až po uzavření samotné kupní smlouvy. Vím, že to není vždy možné, avšak v poslední době se setkávám i se solidními partnery, kteří rovnou takový model předpokládají.
Nedávno jsem se setkala se zajímavou situací, kdy klientce předložili k podpisu budoucí smlouvu, přestože stavba už byla zkolaudovaná. Hledala jsem nekalé úmysly, a nakonec jsem dospěla k závěru, že se zkrátka jedná o doprodej posledních bytů a developerovi se už nechtěl měnit systém smluv, ač k tomu nebyl žádný právní důvod. Kupující se však dostal do zbytečného rizika.

Předpřejímka
S tím, že stavba právně neexistuje, ale kupní cena už je zaplacená, se pojí mnoho dalších rizikových situací pro klienta. Jak to bude třeba se zárukami? Bude mít klient na developera nějakou páku k odstranění vad, když už je vše zaplaceno? Takovým evergreenemposledních let byla tzv. předpřejímka, typicky u bytů. V praxi to ve zkratce znamenalo, že v průběhu výstavby jste se na jednotku mohli přijít podívat v tzv. kontrolních dnech, pak vás vyzvali k prohlídce v rámci nepovinné „předpřejímky“, která však byla posledním okamžikem pro uplatnění vad. Na klasickém předání jednotky po její faktické koupi už jste dostali pouze klíče. Člověk neznalý tohoto postupu, by očekával, že při předání nemovitosti uplatní vady a nedodělky (případně si pozve odborníka z oboru stavebnictví), ovšem v tomto okamžiku dle smlouvy už nemohl uplatnit nic. Developeři se zaklínali tím, že vady je zapotřebí uplatnit dříve z důvodu úspory času i peněz, ale šlo o odborníky velmi kritizovanou praxi a možná i proto od ní solidní developeři v poslední době ustupují.

Propadná záloha
Když se ještě vrátíme k rezervační smlouvě, pokud se celé akce účastní také realitní zprostředkovatel, setkávám se s neférovým nakládáním s rezervační zálohou. Realitní zprostředkovatel má samozřejmě zájem získat odměnu za svoji činnost i v případě, kdy se koupě nerealizuje. To se dá do určité míry akceptovat, typicky pokud kupující z koupě vycouvá, ale ne vždy se jedná pouze o tuto situaci. Sjednávají se různé propadné zálohy odporující zákonu, úschovy u RK, přičemž smlouvy neobsahují náležitosti dle zákona o realitním zprostředkování. To všechno je zapotřebí pohlídat.

 

---

#populárněnaučné #developeři #nemovitosti
Obrázek: Pixabay.com